Wie berechnet sich eigentlich die Miete?
Sind die Mieten deutlich zu niedrig, dann kann der Vermieter nicht viel mehr als seine Kosten decken. Die Gewinnmarge ist entsprechend gering, die Instandhaltungskosten drücken und der Kaufpreis für die Immobilie wird nach unten gezogen. Deutlich zu hohe Mieten bergen hingegen das Risiko von Leerständen, führen zu Schwierigkeiten bei der Suche nach Mietern und erhöhen die Fluktuation von Mietern im Haus. Liegen die Mieten über 50 % über der Vergleichsmiete, dann handelt es sich um einen strafbaren Mietwucher und der Vermieter kann nach § 291 StGB juristisch belangt werden.
Strategien bei der Vermietung
Im Geschäftsverhalten werden Vermieter in zwei Geschäftstypen unterschieden. Dabei geht es um Wohnungsbesitzer, die sich preislich am unteren bzw. am oberen Rahmen der Vergleichsmiete orientieren. So sind Vermieter, die auf hohe Mieten setzen, eher an hohen Renditen orientiert und zu einem größeren Risiko bereit. Vermieter, die sich mit relativ niedrigen Mieten zufrieden geben, agieren hingegen nach dem Prinzip der Nachhaltigkeit. Sie setzen auf die Zuverlässigkeit des Mieters und sind an einem dauerhaften und stabilen Geschäftsverhältnis interessiert.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mieten sind in den letzten Jahren in Deutschland steil angestiegen. Im Vergleichszeitraum zu 2004 legten die Mieten um durchschnittlich 50 % zu. Als Reaktion auf die steigenden Mieten hat die Bundesregierung 2015 eine Mietpreisbremse in Kraft gesetzt. Um die Mieter zu entlasten, dürfen in festgesetzten Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt bei der Neuvermietung die Mietpreise nur um maximal 10 % über der im Mietspiegel angegebenen Vergleichsmiete liegen. In Regionen, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt, dürfen die Mieten hingegen um bis zu 20 % steigen, wenn die Miete zuvor für mindestens 15 Monate auf einem konstanten Level verblieben ist.
Diese Faktoren haben Einfluss auf den Mietpreis
Wir gehen nun auf die drei genannten Faktoren ausführlich ein, die den Orientierungsrahmen für die Vergleichsmiete bilden:
Die Ausstattung der Immobilie
Je nach Ausstattung der Immobilie können Zu- und Abschläge berechnet werden. Dabei geht es darum, ob bestimmte Aspekte bedient werden können und wenn dies der Fall ist, auf welchem Qualitätsniveau dies geschieht. Hier einige Beispiele für die Ausstattung:
- Bauart (Zuschlag für Loft, Abschlag für einen Plattenbau)
- Heizung (Zuschlag für Pelletheizung, Abschlag für Nachtspeicheröfen)
- Fußboden (Zuschlag für Echtholzdiele, Abschlag für PVC-Böden)
- Außenbereich (sind Balkon, Terrasse und Garten vorhanden?)
- Sind ausreichend Parkplätze oder eine Garage vorhanden?
- Gibt es nur eine Dusche oder auch eine Badewanne?
- Zimmeranzahl
- Größe der Wohnfläche
- Möblierung (befinden sich Einrichtungsgegenstände bereits in der Wohnung)?
Der Zustand der Immobilie
Beim Zustand der Immobilie werden Fragen beleuchtet, wie pflege- und sanierungsbedürftig die Wohnung ist. Möglichst keine Gebrauchsspuren wirken sich positiv aus, während eine Wohnung, die dringend einer Renovierung bedarf, sich negativ auf die Miethöhe auswirkt. Außerdem werden die Energiebilanz, Wärmedämmung sowie die bisher eingeleiteten Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt. Die Wohnung sollte gut isoliert sein und die Kosten für Wärme und Wasser gering halten. Ein vorhandener Aufzug im Haus beeinflusst den Mietpreis ebenfalls positiv.
Die Lage
Grundsätzlich wird die Lage von Wohnungen höher bewertet, wenn diese sich nahe der Innenstadt befinden oder im Optimalfall sogar in der City gelegen sind. Die Beschaffenheit der Infrastruktur und das Angebot an Kultur, Erholung und Sport hat ebenfalls einen Einfluss auf die Lage. Darüber hinaus erwarten Mieter die Geschäfte des täglichen Bedarfs in ihrer Nähe. Weitere Faktoren zur Ermittlung der Lage sind die Anzahl an Arbeitsplätzen in der Nähe sowie der Status der Nachbarschaft.